房地产开发过程项目管理策划体系-

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项目管理策划体系框架

在房地产企业中，项目管理是企业战略的规划和实施中的重要组成元件，这也使企业项目管理策略成为企业整体战略实施中不可缺少的重要组成部分。房地产企业项目管理策划取决于开发企业的实力、资源和手段。通过战略市场分析、需求识别可确定项目的核心优势，然后再根据这个优势去整合各种隐性优势和显性资源，建立既符合趋势发展又能发挥企业核心优势的策略，通过适当的企业项目管理组织，掌握市场潮流的主动权，保持企业的竞争优势。

项目管理策划体系应包括四个阶段、七个方面、一个平面、一个组织。对房地产开发项目管理的工作路径及管理方法进行粗浅的研究，明确房地产开发项目管理工作程序，即项目过程管理的四个阶段：前期阶段、设计阶段、施工阶段、收尾移交阶段，是价值链虚拟管理的资源整合过程。七个方面内容即目标体系的质量、进度、投资三控制、管理体系的合同、信息、安全三管理和一协调，是客户驱动下的目标管理体系。一个平面即重新设计的沟通界面和其上流动的集成信息，是动态信息技术下的新型项目信息管理体系。一个组织即学习型组织，是提升项目管理水平的根本保障。

企业项目管理策划的目标是管理好企业所有的项目。简单来说，项目管理方法和业务流程相互配合，在实践中进行优化，将全面增加企业项目成功的机会，同时也使企业的相关部门以项目为导向，步调一致。

房地产企业的项目管理是一组项目的组合，从企业总体战略目标出发，需要平衡企业中多个项目间的资源和利益，识别和评估项目管理的战略一致性问题。企业项目管理策略的制订与实施，就是要在企业多项目管理时考察各项目的战略一致性，充分发挥企业资源效用，组织对具体项目的综合管理，全面完成项目目标并为企业发展服务。

目前，中国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年颁布，1995年1月1日起实施。以下简称《城市房地产管理法》)、《中华人民共和国土地管理法》 (1998年修订，1999年1月1日起实施。以下简称《土地管理法》)、《中华人民共和国城市规划法》(1989年颁布，1990年4月1日起实施。以下简称城市规划法)》。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈人了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《城市私有房屋管理暂行条例，《中华人民共和国土地法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》、《(物业管理条例)等。房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、(城市房地产权属档案管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》。《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市廉租住房管理办法》等. 此外，还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等多项技术法规。目前，房地产管理的主要环节均有法可依，房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造丁良好的上层建筑环境。我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：1、综合的法；如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定；2、专门的法；如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他们的实施条例、细则、办法之类。3、相关的法。如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。其中最基本的有两部法：1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。

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