“金融16条”促房地产市场平稳发展

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房地产行业迎来金融领域的重磅支持。近日，央行和银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、租赁融资、个人房贷和征信等方面共16条措施。这是央行和银保监会在房企规模性出险1年多来，首次就房地产金融问题出台专门性文件，被称为“金融支持房地产16条”（以下简称“金融16条”），在业内引起了强烈反响和广泛关注。

“保交楼”专款专用

对于“金融16条”的规定，多位业内人士在接受《中国消费者报》记者采访时均表示，力度之大、内容之全堪称今年之最。

近1年来，房地产市场面临诸多困难。一方面，需求端疲软，居民消费意愿下降，捂紧钱袋子，商品房销售额降幅明显。另一方面，在供给端，开发商资金紧张，个别楼盘交付延期，有的地方还出现了烂尾楼现象。

“保交楼”一直是有关部门工作的重点，此前，国家开发银行、农业发展银行等政策性银行已经设立“保交楼”专项借款，规模预计达到2000亿元。这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

针对消费者最关心的“保交楼”问题，《通知》强调，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。其中指出：“鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础，也是稳民生的重要体现。《通知》再次强调要积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益，反映了有关部门对于民生问题的关注。

给予房企融资配套支持

资金一直是房企发展的命脉。近年来，在房地产信托违约风险频发的背景下，有关部门加大了对房地产融资的监管力度，例如设置房企融资“三道红线”等。

在稳定房地产融资方面，《通知》明确指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。根据要求，自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

为了鼓励金融机构参与，《通知》还对金融机构进入项目、退出规则、尽职免责等方面作出详细规定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，该政策对房地产融资的支持力度超前，首先，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定，是化解当前房地产企业风险非常有必要的方式。其次，此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年相关主体也依然要大力支持房企“保交楼”工作。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足、用好政策，主动扶持房地产企业的“保交楼”工作。

延期还贷顾虑减轻

此次政策对于购房者延期还贷的个人征信方面也给予了一定的保障。《通知》指出，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。

个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

IPG中国首席经济学家柏文喜对记者表示，确保延期还贷工作顺利推进，也是保民生的重要体现。一些符合政策的延期还贷行为，在征信方面不会受到影响，确保了购房者的合法权益。

住房租赁再获支持

近年来出台的各类房地产政策通常都会提及住房租赁，《通知》也明确了要加大住房租赁金融支持力度。

《通知》表示，要引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持，鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

柏文喜认为，住房租赁在解决大城市居住问题上发挥着重要作用。通过加大对住房租赁层面的金融支持力度，拓宽住房租赁发展的资金来源，使得相关住房租赁企业规模化、专业化的水平得到提升，从而有助于加快住房租赁市场建设，补齐住房租赁短板。

利于市场稳定

“‘金融16条’的出台，对于当前房地产行业来说非常必要、及时，也将对未来发展产生积极且重要的影响。”58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，房地产行业是经济发展和金融稳定的重要基石，也是重大的民生需求。“金融16条”的出台，是“稳地价、稳房价、稳预期”的具体体现，金融政策也从“保需求”“保项目”的两保扩展到“保需求、保项目和保房企”，支持对象范围更广，涵盖了需求端和供给端的融资需求，可以有效防范房地产行业发展失速的风险。

那么，“金融16条”的出台将会对房地产市场产生哪些积极影响？

张波认为，第一，在房地产开发贷款、信托贷款、债券融资等多种渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。第二，优质房企的融资需求得到进一步保障，受困房企的风险处置出清将加快，房地产开发数据快速下滑的局面有望得到控制。第三，从购房者角度来看，有助于改善市场预期、稳定信心，推动置业者加快入市的脚步。

“当然，单靠‘金融16条’的政策拉动，市场全面回升依然有难度，但政策的出台，非常有利于提振市场信心。”张波对记者表示。

值得一提的是，接受记者采访的业内人士都表示，“金融16条”并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，帮助优质房企纾困解难，让刚需购房者安居乐业。

　近日，银保监会网站公布《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。意见提出，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

　意见提出发展目标，即到2025年实现金融结构更加优化，形成多层次、广覆盖、有差异的银行保险机构体系。公司治理水平持续提升，基本建立中国特色现代金融企业制度。个性化、差异化、定制化产品开发能力明显增强，形成有效满足市场需求的金融产品体系。信贷市场、保险市场、信托市场、金融租赁市场和不良资产市场进一步健全完善。重点领域金融风险得到有效处置，银行保险监管体系和监管能力现代化建设取得显著成效。

　意见要求，优化大中型银行功能定位;增强地方中小银行金融服务能力;强化保险机构风险保障功能;积极推动外资银行保险机构发展;培育非银行金融机构特色优势。

　意见强调，要发挥银行保险机构在优化融资结构中的重要作用。银行保险机构要健全与直接融资发展相适应的服务体系，运用多种方式为直接融资提供配套支持，提高直接融资比重。有效发挥理财、保险、信托等产品的直接融资功能，培育价值投资和长期投资理念，改善资本市场投资者结构。大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。鼓励各类合格投资机构参与市场化法治化债转股。

　意见指出，积极开发支持战略性新兴产业、先进制造业和科技创新的金融产品;加大金融支持力度，为提升产业基础能力和产业链水平提供优质金融服务;扩大对战略性新兴产业、先进制造业的中长期贷款投放;加大民营企业和小微企业金融产品创新;优化“三农”金融产品供给;大力发展绿色金融;丰富社会民生领域金融产品供给;增强金融产品创新的科技支撑。

　意见要求，要积极稳妥推进问题金融机构处置，有序化解影子银行风险。

　意见称，要加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展;要大力整治违法违规金融活动，坚决清理和取缔未经批准从事金融业务的机构和活动，增强抵御风险能力。

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